Der Guide für den Kauf Ihrer Immobilie in England

Der Immobilienkauf in England

England gilt seit langem als populärer Standort für Immobilieninvestoren aus verschiedenen Ländern. Vor allem die Hauptstadt London hat es den meisten angetan. Die Schönheit der Stadt kommt auf Bildern oder Stockfotos nicht im Ansatz so rüber wie wenn man selbst vor Ort ist, weswegen es vielleicht auch so ein beliebtes Investitionsziel für ausländische Investoren geworden ist. Die Mieten und auch die Wertentwicklung war in den letzten Jahrzehnten sehr positiv für Investoren in England. Interessenten aus Russland, China, Südostasien, den Golfstaaten und den USA investieren nicht nur in Neubauprojekte entlang der Themse, sondern auch im Stadtteil Mayfair gelegene alte englische Häuser, die im viktorianischen Stil gebaut wurden.

Der Immobilienkauf in England unterscheidet sich stark von dem in Deutschland, Frankreich oder Österreich, denn in England gibt es keinen öffentlichen Notar. In England organisieren englische Immobilienrechtsanwälte (englisch = Conveyancing Solicitors) der Vertragsparteien die Immobilientransaktion selbst.

Haus kaufen Voraussetzungen in England: Grundsätzlich gibt es keinerlei gesetzliche Beschränkungen für Ausländer oder nichtansässige Personen, die eine Immobilie in England kaufen wollen. Eine Hypothek kann auch von nicht britischen Personen aufgenommen werden.

Lesen Sie auch Nach England auswandern im “Post-Brexit-Zeitalter” und Eine kurze Geschichte der Britischen Inseln.

Klicken Sie die Buttons in diesem Artikel, um nähere Informationen zum Thema “Haus kaufen Beratung” oder “Immobilien kaufen Beratung” in England von uns zu erhalten.

Wie viel kosten Immobilien in England?

Um die Zukunft des Immobilienmarktes gab es zwar nach der Bekanntgabe des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der EU 2016 unzählige Spekulationen, die durchschnittlichen Kosten für ein Haus in England blieben jedoch größtenteils unbeeinflusst. Im Durchschnitt belaufen sich die Kosten für ein Haus auf circa 228,000 britische Pfund.

Preise für Häuser sind in England fast doppelt so teuer wie in anderen EU-Ländern, denn in England zahlt man durchschnittlich 23,93 Euro pro Quadratmeter, während es in Frankreich beispielsweise nur 12,80 Euro pro Quadratmeter sind.

Häuserpreise in London und ein Apartment in London kaufen ist dabei am teuersten, hier zahlt man z. B. für ein freistehendes Haus im Durchschnitt 912,343 Pfund Sterling, was mit dem momentanen Wechselkurs (November 2022) 1058,58 Euro ausmacht. Zu den teuersten Gegenden in London zählen Kensington, Belgravia, West Bromptom, Chelsea, City of Westminster und Knightsbridge. Im Belgravia starten die Immobilienpreise für ein Eigenheim bei circa 7 Millionen Pfund, in Knightsbridge sind es sogar um die 16 Millionen Pfund.

Wenn Sie dagegen z. B. ein englisches Cottage mit Garten kaufen in den erschwinglichsten Gegenden in London, dazu gehören Woolwich, Barking & Dagenham, Croydon, Hounslow und Havering, wird es deutlich günstiger. Der Preis für ein Eigenheim beginnt hier bei etwa 321,374 britisches Pfund (Umrechnung: 372,89 Euro).

Cottage kaufen England: Wenn Sie außerhalb Londons ein Haus in der Landschaft erwerben oder ein kleines Landhaus in England kaufen oder ein Cottage am Meer kaufen England möchten, — vielleicht träumen Sie von einem englischen Landhaus, das viel Platz und mehrere Schlafzimmer bietet oder einer Ferienwohnung in Südostengland in z.B. Cornwall am Meer— Sie, aber nicht die geforderten Preise in den Städten und insbesondere London zahlen möchten, dann wird Ihnen sicherlich der Beitrag gefallen, den wir unten diesem Absatz verlinkt haben.

Bausubstanz in England

Laut der Deutsch-Britischen Industriekammer ist England der Industriestaat mit dem ältesten Baubestand. 8,5 Millionen Häuser in England sind dabei älter 60 Jahre. Die Denkmalschutzbehörde in England (englisch = National Trust) achtet sehr darauf, historische Substanz zu bewahren. Aus diesem Grund dürfen an vielen alten Häusern, wie z.B. in Costwolds, der Region bekannt für ihre historischen Fassaden und Häuser, keine äußerlichen Veränderungen vorgenommen oder Anbauten hinzugefügt werden.

In Deutschland träumen viele davon, selbst ein Haus zu bauen und dort bis zum Lebensende zu wohnen. In England ist die Mentalität jedoch etwas anders: hier baut so gut wie niemand selbst. Zum Großteil werden entweder bereits bestehende Häuser gekauft oder von Bauträgern erstellt. Zusätzlich werden Immobilien in England für einen begrenzten Zeitraum ausgewählt und später wieder verkauft. Häuser werden also öfter gegen größere Häuser eingetauscht. Viele Engländer sehen den Immobilienkauf eher als Investition, als als eine Anschaffung fürs Leben.

Unterschiede zwischen Freehold und Leasehold in England

In England kommt es sehr oft vor, dass Häuser oder Eigentumswohnungen als Leasehold bezeichnet werden. Beim Kauf einer neuen Immobilie ist es wichtig, zwischen Freehold und Leasehold zu unterscheiden.

Freehold würde man in Deutschland als Grundeigentum bezeichnen. Der Inhaber hat in dem Fall das alleinige Eigentumsrecht an dem Haus und dem Grundstück. Das Objekt kann aber mit einer Hypothek belastet sein. Ein Freehold-Objekt kann komplett an einen Erwerber übergehen.

Leasehold würde man in Deutschland als Erbbaurecht bezeichnen. Eigentum am Gebäude und Eigentum am Grundstück werden hier getrennt betrachtet. Das Grundstück gehört dem Erwerber also nicht selbst, sondern wird für einen langen Zeitraum gepachtet. Die Häuser auf einem Leasehold Grundstück können zwar verkauft werden, nicht aber das Grundstück.

Vorabkosten für den Kauf eines Hauses in England

Haus kaufen Bedingungen - Wenn Sie sich für ein Haus in England entschieden haben, werden die folgenden Kosten vorab für Sie fällig (beachten Sie dabei die Währung und den Wechsel kurs):

Grunderwerbsteuer

Ist der Kaufpreis höher als 125,000 Pfund, so wird beim Erwerb einer britischen Immobilie eine Grunderwerbsteuer – die sogenannte Stamp Duty – fällig. 

Diese unterscheidet sich je nach Art des Kaufs und abhängig vom Käufer. Handelt es sich bei der Auslandsimmobilie um einen Hauptwohnsitz, liegt die Stamp Duty standardmäßig zwischen 2 und 12% des Kaufpreises. Erwerben Sie hingegen ein zusätzliches Eigentum wie ein Ferienhaus oder ein anderes Objekt, erhöht sich die Steuer jeweils um 3%. 

Hauptwohnsitz

Die Steuersätze für die britische Stamp Duty sind progressiv gestaltet, für den Kauf eines Hauptwohnsitzes sehen die Preisspannen wie folgt aus:

• 0% für die ersten 125,000 Pfund

• 2% für den Anteil zwischen 125,001 und 250,000 Pfund

• 5% für den Anteil zwischen 250,001 und 925,000 Pfund

• 10% für den Anteil zwischen 925,001 und 1,5 Mio. Pfund

• 12% für den Anteil über 1,5 Mio. Pfund

Zweitwohnsitz / Ferienhaus

Handelt es sich beim Objekt nicht um einen Hauptwohnsitz, sondern um eine zusätzliche Immobilie, werden jeweils 3% mehr fällig:

• 3% für die ersten 125,000 Pfund

• 5% für den Anteil zwischen 125,001 und 250,000 Pfund

• 8% für den Anteil zwischen 250,001 und 925,000 Pfund

• 13% für den Anteil zwischen 925,001 und 1,5 Mio. Pfund

• 15% für den Anteil über 1,5 Mio. Pfund

Erstkäufer

Bei einem Kaufpreis bis zu 500000 Pfund profitieren britische Käufer, die zum ersten Mal eine Immobilie erwerben, von einer Steuererleichterung. Diese reduzierten Steuersätze betragen:

• 0% bis zu einem Kaufpreis von 300,000 Pfund

• 5% für Objekte zwischen 300,001 und 500,000 Pfund

Ausländischer Käufer sollten außerdem beachten, dass es für Expats seit April 2021 einen Aufschlag von 2% bei der Grunderwerbsteuer gibt. Somit müssen Sie je nach bei Immobilie mit bis zu 17% rechnen.

Beim Immobilienkauf durch bestimmte Körperschaften, also durch „nicht natürliche“ Personen, wird eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 15% erhoben, wenn die Immobilie mehr als 500.000 Pfund kostet.

Zu diesen Körperschaften zählen:

• Unternehmen

• Partnerschaften einschließlich Unternehmen

• kollektive Kapitalanlagen

Kaution

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, um ein Haus in England zu kaufen, müssen Sie eine Kaution für die Kosten hinterlegen. Diese liegt normalerweise bei 5 und 15% der Immobilienkosten.

Hypothek

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, um Ihr Haus zu kaufen, fallen verschiedene Gebühren an wie zum Beispiel Arrangementgebühr, Buchungsgebühr und Bewertungsgebühr.

Hypotheken für nicht ansässige Personen

Wenn Sie eine Auslandsimmobilie kaufen in England und diese als Hauptwohnsitz verwenden möchten, werden einige Kreditgeber in Betracht ziehen bis zu 95% des Kaufpreises vorzuziehen. Die Kreditvergabekriterien und Hypothekenkonditionen variieren erheblich, und verschiedene Kreditgeber verwenden ihre eigenen Richtlinien, um eine maximale Kreditzahl zu bestimmen.

Zusätzlich zu den Offshore-Kreditgebern werden nun eine Reihe von Banken und Bausparkassen mit Sitz in England Anträge von Nichtansässigen prüfen, die planen, ein Haus in England zu kaufen.

Diese Kreditgeber überprüfen Einkommensmultiplikatoren, Erschwinglichkeit und Beschäftigungsstatus, bevor sie Hypothekenkonditionen anbieten. Einige Kreditgeber haben strenge Richtlinien und Kreditvergabekriterien, während andere flexibler sind und die individuellen Umstände berücksichtigen, bevor sie ein Hypothekenangebot abgeben.

Um als nichtansässige Person eine Hypothek in England aufzunehmen, ist es von Vorteil wenn:

• Sie eine starke Kreditwürdigkeit in England haben. Diese wird zwar für die Aufnahme einer Hypothek nicht vorausgesetzt, ist aber jedoch von Vorteil

• Sie eine Art von Finanzverbund (z.B. eine Kreditkarte oder Adresse) in England haben

Anwaltskosten

Sie müssen einen Rechtsanwalt oder spezielle Anwälte für Grundstücksübertragungen beauftragen, um in Ihrem Namen zu handeln, unabhängig davon, ob Sie eine Hypothek aufnehmen oder nicht. Diese Gebühren können bis zu 1.000 Pfund betragen.

Grundbuchgebühren

Das Grundbuch Ihrer Majestät (englisch = Her Majesty’s Land Registry) ist eine nicht-ministerielle Abteilung der Regierung des Vereinigten Königreichs, um das Eigentum an Grundstücken und Grundstücken in England und Wales zu registrieren.

Wie auch Grundbuchorganisationen in anderen Ländern garantiert das Grundbuch Ihrer Majestät das Eigentum an eingetragenen Grundstücken und Beteiligungen an Grundstücken. Es erfasst die Eigentumsrechte an Eigentumswohnungen und Mietobjekten, bei denen der Mietvertrag für eine Laufzeit von mehr als sieben Jahren gewährt wurde.

Diese Gebühr hängt davon ab, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Für Häuser, die zwischen 100.001 und 200.000 GBP verkauft werden, wird eine Gebühr von 200 GBP erhoben und für Häuser, die zwischen 200.001 und 500.000 GBP verkauft werden, müssen 300 GBP gezahlt werden.

Laufende Kosten für den Kauf eines Eigenheims in England

Rückzahlung von Hypotheken – Sie müssen Ihre Hypothek einen Monat nach dem Kauf Ihres Eigenheims beginnen zurückzuzahlen.

Wartung und Reparaturen – Je nach Zustand der gekauften Immobilie können diese gering oder hoch ausfallen. Wenn Sie ein Haus in England kaufen, das viel Arbeit benötigt, ist es sinnvoll, ein Budget dafür aufzustellen, wie viel zusätzliches Geld in die Immobilie investiert werden muss.

Monatliche Rechnungen – Sie müssen eine Gemeindesteuer zahlen, die vom Wert Ihrer Immobilie abhängt, zuzüglich Stromrechnungen wie Gas, Wasser und Strom.

Mieterkosten – Wenn Sie eine Pachtimmobilie kaufen, können zusätzliche Gebühren wie Grundmieten anfallen, die bei 50 und 100 Pfund pro Jahr liegen können.

Vermietung einer Immobilie in England: Buy to let

In England können viele Immobilien zur Weitervermietung gekauft werden. Für diesen Zweck wurde eine spezielle Weitervermietungs-Hypothek (englisch= buy-to-let Mortgage) eingeführt. Diese Hypotheken werden vor allem von bereits Wohneigentum besitzenden Haushalten aufgenommen und soll als Kapitalanlage bei steigenden Hauspreisen zukünftige Veräußerungsgewinne verschaffen. Investitionen in Immobilien wurden als sichere Anlage betrachtet.

Durch die Initiative verschiedener Finanzinstitutionen und die Einführung des versicherten Kurzzeitmietverhältnis (englisch = Assured Shorthold Tenancies) 1988 vergrößerte sich der buy-to-let Markt in den 1990 Jahren sehr stark und Häuserpreise wurden nach oben getrieben.

Um den steigenden Häuserpreisen entgegenzuwirken, wurden 2015 neue steuerliche Regeln eingeführt, die im April 2017 in Kraft traten. Zu den Änderungen gehörten:

• Beschränkung der Steuerentlastung für Hypothekenfinanzierungskosten nur auf die Grundsteuersatzsteuer

• Entfernung von der 10% Verschleißzugabe

• Einführung des zuschlags von 3%

• Beschleunigter Zahlungsplan für fällige Kapitalertragsteuer

2019 ist die Zahl der zurückgenommenen Immobilien privater Vermieter um 40% gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der buy-to-let Markt ist seit 2015 stark zurückgegangen.

Allerdings etablierte sich in den letzten Jahren ein neuer Markt: die Vermietung von möblierten Ferienwohnungen, sogenannte Airbnb (englisch = Furnished Holiday Let, kurz: FHL). Besitzer von Ferienwohnungen zur Vermietung können von steuerlichen Vorteilen profitieren. So können zum Beispiel Kapitalerleichterungen auf Ihrem FHL-Grundstück geltend gemacht werden. Die Kosten für die Ausstattung Ihres Ferienhauses mit einem Luxusstandard können demnach von Ihrem Gewinn vor Steuern abgezogen werden. Zusätzlich werden Einkünfte aus einer FHL-Immobilie als „relevante Einkünfte“ eingestuft. Dies bedeutet, dass Sie steuerlich begünstigte Pensionsbeiträge bekommen können.

Im Jahr 2020 sollte sich ein starker Anstieg im FHL Markt bemerkbar machen, allerdings könnte dieser von den Auswirkungen der Corona-Krise eingedämmt werden.

Versteuerung von Erträgen aus Vermietungen

Grundsätzlich gilt in jedem Land, dass Erträge aus Immobilien egal in welcher Höhe nach dem sogenannten Belegenheitsprinzip versteuert werden. Das Belegenheitsprinzip besagt, dass die Immobilie dort versteuert werden muss, wo sie sich befindet.

Wenn jemand zum Beispiel in Deutschland wohnt und eine Immobilie in England hat und diese vermietet, dann werden die Mieteinkünfte in England versteuert. Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen sind Einnahmen aus Immobilien in England in Deutschland nicht mehr zu versteuern. Das bedeutet, jemand der Immobilien in England besitzt, ist dort beschränkt steuerpflichtig und muss dort eine Steuererklärung einreichen. Kosten (wie Maklerkosten, Instandhaltungskosten etc.), die im Rahmen der Vermietung entstanden sind, können von den Einnahmen abgezogen werden.

Was passiert, wenn ich mein Haus in England verkaufe?

Wenn Sie eine Immobilie in England verkaufen wollen, müssen Sie in manchen Fällen Kapitalertragsteuer (englisch = Capital Gains Tax) zahlen. Dies gilt wenn Sie Ihr Haus:

• verkaufen wollen

• verschenken oder an jemand anderen weitergeben wollen (außer an den Ehepartner)

• gegen etwas anderes tauschen wollen

• Entschädigung für Ihr Haus erhalten (wie zum Beispiel eine Versicherungsauszahlung)

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen ist der Verkaufswert normalerweise der Verkaufspreis oder in einigen Fällen der Marktwert, zu dem die Immobilie auf einem offenen Markt voraussichtlich verkauft wird. Sie würden den Marktwert zur Berechnung der Kapitalertragsteuer verwenden, wenn Sie die Immobilie verschenken, zu reduzierten Kosten verkaufen oder an eine verbundene Person (z. B. ein Familienmitglied) weitergeben. Erfahren Sie hier mehr zur Quellensteuer in England.

Wenn Sie in England leben und die von Ihnen als Hauptwohnsitz genutzte Immobilie veräußern, fällt keine Kapitalertragsteuer an. Eine Spekulationsfrist gibt es nicht. Wird eine als Hauptwohnsitz genutzte Immobilie nach einem Jahr wieder verkauft, ist der Ertrag steuerfrei. In allen anderen Fällen wird Kapitalertragsteuer fällig.

Wer Immobilien in England verkauft, muss sich dort mit der Kapitalertragsteuer auseinandersetzen und ist dort für die Kapitalertragsteuer aus dem Erlös der Immobilien steuerpflichtig. Kapitalertragsteuer wird auch dann fällig, wenn eine Immobilie verschenkt wird (außer an den Ehepartner).

Am 6. April 2015 wurde die Kapitalertragsteuer auch für nicht in England Ansässige (englisch = Non-resident Capital Gains Tax, kurz: NRCGT) eingeführt. Diese Steuer wurde jedoch ab dem 6. April 2019 wieder abgeschafft, stattdessen fallen nicht-Ansässige unter die gleiche Kategorie der Kapitalertragsteuer wie Ansässige.

Am 6. April 2020 wurden weitere Änderungen eingeführt: Personen, die ihre Immobilien verkaufen müssen den vollen geschuldeten Betrag innerhalb eines festgelegten Zeitraums von 30 Tagen ab dem Fertigstellungstag des Verkaufs zahlen. Des weiteren wird auch die Steuererleichterungsfrist verkürzt. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die in der Vergangenheit Ihr Hauptwohnsitz war, haben Sie in den letzten 18 Monaten des Eigentums Anspruch auf Steuererleichterungen. Dieser Zeitraum wurde nun auf 9 Monate verkürzt.

Die Kapitalertragsteuer kann vermieden werden, indem man einen Trust verwendet. Wenn die Immobilie in einen Trust hineingelegt wird und begünstigte Personen die Immobilie nutzen, fällt keine Kapitalertragsteuer an. Wird die Immobilie jedoch aus dem Trust heraus verkauft, muss die Kapitalertragsteuer gezahlt werden.

Wie wird die Kapitalertragsteuer berechnet?

Beispiel: Sie verfügen über eine britische Wohnimmobilie für 100.000 Pfund. Die Nebenkosten der Veräußerung betragen 1.000 Pfund, sodass der Nettoveräußerungserlös 99.000 Pfund beträgt. Sie haben die Immobilie im Jahr 2017 für 30.000 Pfund erworben und 10.000 Pfund für Renovierungsarbeiten ausgegeben. Sie ziehen sowohl die Anschaffungskosten von 30.000 Pfund als auch die Renovierungskosten von 10.000 Pfund vom Netto-Veräußerungserlös von 99.000 Pfund ab. Dies ergibt einen Gewinn von 59.000 Pfund.

Nichtansässige, die nach dem 5. April 2019 steuerpflichtige Gewinne erzielen, werden wie folgt besteuert:

• Ausländische Unternehmen unterliegen einer Körperschaftsteuer von 19% (17% ab April 2020)

• Nichtansässige Personen, die gewerbliches Eigentum verkaufen, unterliegen je nach Grenzsteuersatz einer Kapitalertragsteuer von 10% oder 20%. Gewinne aus dem Verkauf von Wohnimmobilien unterliegen je nach Grenzsteuersatz einer Kapitalertragsteuer von 18% oder 28%

• Nicht ansässige Trusts, die gewerbliches Eigentum verkaufen, unterliegen einer Kapitalertragsteuer von 20%. Gewinne aus dem Verkauf von Wohnimmobilien unterliegen einer Kapitalertragsteuer von 28%

  Wenn Sie wissen wollen, welche steuerlichen Senkungen, sowie Vorteile sie als Unternehmen nach dem Brexit haben, dann lesen Sie hier gerne im Detail weiter.

  Brexit als Chance, alle Vorteile die vorher undenkbar waren

• Erhalten Sie endlich Klarheit bei allen englischen Steuerfragen und buchen Sie Ihr Beratungsgespräch.

Immobilienerwerb in England über eine Gesellschaft

1. Eine UK-limited gründen, um eine britische Immobilie zu kaufen und verkaufen 

Der Hauptgrund für den Kauf einer Wohnimmobilie über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist die Steuereffizienz. Wenn Sie ein Steuerzahler mit einem höheren Steuersatz sind, der eine Immobilie als Privatperson vermietet, zahlen Sie bis zu 45% Ihrer Mieteinnahmen in Steuern.

Wenn Sie dies als Gesellschaft mit beschränkter Haftung tun, zahlen Sie eine Körperschaftsteuer von 19%.

Nachteile der UK-limited sind, dass mit der Führung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung Kosten verbunden sind, die möglicherweise mehr Zeit in Anspruch nehmen als die Verwaltung einer Immobilie als Privatperson. Sie müssen möglicherweise Honorare an Buchhalter und Anwälte zahlen und können Schwierigkeiten haben, einen so günstigen Hypothekenzins zu erhalten, wie er für persönliche Kreditnehmer verfügbar ist.

2. Kauf einer Immobilie über eine Personengesellschaft (LLP)

Je nach Konstellation kann eine LLP vorteilhafter sein als eine Kapitalgesellschaft (limited). Ein Vorteil der LLP ist zum Beispiel, dass die Gesellschafter einer Personengesellschaft zwar steuerpflichtig sind, nicht aber die Gesellschaft als solches. Dies wird vor allem dann vorteilhaft, wenn keine Mieteinkünfte erwartet werden, sondern mit einem Veräußerungserlös in Zukunft spekuliert wird. In diesem Fall fällt nur eine Kapitalertragsteuer von 20% an.

Im Gegensatz zur englischen LP hat die schottische Variante eine eigenständige Rechtspersönlichkeit und kann daher auch Vermögen wie z.B. Immobilien & Beteiligungen halten. Mehr Informationen dazu finden Sie hier.

3. Kauf einer Immobilie über eine Auslandsgesellschaft

Wenn Sie als deutsche Unternehmen in England eine Immobile erwerben möchten ist dies ohne weiteres möglich. Zu beachten ist, dass sie in jedem Fall in England beschränkt steuerpflichtig ist für die Einkünfte, die aus der Immobilie erwirtschaftet werden.

Der Kauf einer Immobilie über eine Auslandsgesellschaft hat daher keine wirklichen steuerlichen Vorteile, da die gleichen Steuern wie mit einer britischen Gesellschaft anfallen.

Wir finden die passende UK-Firmengründung für Ihr Vorhaben.

Kauf und Verkauf einer Immobilie die von einer Objektgesellschaft gehalten werden

Wenn eine britische Immobilie durch eine Objektgesellschaft (englisch = Special Purpose Vehicle, kurz: SPV) gehalten wird, entstehen beim Verkauf beträchtliche Steuervorteile. Denn beim Verkauf der Immobilie wird nicht die Immobilie selbst veräußert, sondern die Anteile der Gesellschaft, welche die Immobilie hält.

Die Grunderwerbsteuer entfällt somit. Es wird lediglich 0,5% auf den Wert der Unternehmensanteile fällig. Handelt es sich gar um eine Auslandsgesellschaft entfallen diese vollständig. Problematisch ist möglicherweise die von Seiten des Käufers durchzuführende Due Diligence-Prüfung, die kompliziert sein kann.

Was ist ATED?

Die ATED (englisch = Annual Tax on Enveloped Dwellings) ist eine jährliche Steuer, die hauptsächlich von Unternehmen zu zahlen ist, die Wohnimmobilien in England im Wert von mehr als 500.000 GBP besitzen.

ATED ist eine Steuer, die dann anfällt, wenn Gesellschaften Eigentümer einer Immobilie sind und die Immobilie nicht weitervermietet wird. ATED wurde eingeführt, damit ausländische Investoren, die hochwertige Immobilien in England über Immobiliengesellschaften halten, für den steigenden Wert der Immobilie Steuern zahlen. Somit soll verhindert werden, dass diese der Versteuerung entkommen.

Eine ATED-Rücksendung muss durchgeführt werden wenn:

Die Wohnung in England mit mehr bewertet wurde als

• 2 Mio. GBP (für Renditen von 2013 bis 2014)

• 1 Mio. GBP (für Renditen von 2015 bis 2016)

• £ 500.000 (für Rücksendungen von 2016 bis 2017)

Steuerpflichtige Beträge für den 1. April 2020 bis 31. März 2021

Immobilienwert und Jährliche Gebühr

Mehr als £ 500.000 bis zu £ 1 Million = £ 3.700
Mehr als 1 Million Pfund bis zu 2 Millionen Pfund = 7.500 Pfund
Mehr als 2 Millionen Pfund bis zu 5 Millionen Pfund = 25.200 Pfund
Mehr als 5 Millionen Pfund bis 10 Millionen Pfund = 58.850 Pfund
Mehr als 10 Millionen Pfund bis zu 20 Millionen Pfund =118.050 Pfund
Mehr als 20 Millionen Pfund = 236.250 Pfund

Was bei Erlösen aus Immobilien in England in Ihrem Wohnsitzstaat zu beachten ist

Wenn Sie Immobilien in England besitzen, aber nicht in England leben, müssen Sie sich mit den lokalen Gegebenheiten des Steuerrechts vertraut machen, damit Sie zu Hause die richtige Steuer bezahlen.

Wie bereits oben angesprochen, werden aufgrund des Belegenheitsprinzipes Erträge aus britischen Immobilien primär in England besteuert. Ob in Ihrem Wohnsitzstaat noch eine Steuer anfällt, besprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Obwohl Doppelbesteuerungsabkommen verhindern, dass Sie zwei Mal besteuert werden, müssen Sie möglicherweise noch zusätzliche Steuern auf die Einkünfte aus britischen Immobilien zu Hause bezahlen, wobei Sie davon ausgehen können, dass die in England gezahlten Steuern voll angerechnet werden können. Sonderfälle gelten, wenn Sie in England leben, Ihren primären Wohnsitz verkaufen und dieser dort steuerlich freigestellt ist und Sie zum Beispiel als Amerikaner in den USA steuerpflichtig sind. Obwohl der Ertrag in England steuerfrei wäre, ist in der Regel eine Besteuerung in den USA nicht zu verhindern.

Erbschaftsteuer im Zusammenhang mit britischen Immobilien

Wenn jemand als Ausländer, der in England lebt und dort Immobilien besitzt, verstirbt, fällt in England eine Erbschaftsteuer nach den britischen Regeln an. Lebt die Person im Ausland und hat Immobilienbesitz in England fällt keine Erbschaftsteuer in England an, möglicherweise aber dort, wo die Person lebte. Für Personen, die in England leben und die Ihre primär genutzte Immobilie an Kinder oder Enkel vererben, gelten höhere Freibeträge als sonst üblich.

Über die Einsetzung eines Trusts kann die Erbschaftsteuer in England möglicherweise eliminiert werden.

Erfahren Sie hier mehr zur Umsatzsteuer in Großbritannien , Visum für das Vereinigte Königreich, Gründung einer Limited Partnership, und mehr über das Finanzamt in England.

Auch interessant:

• Neuanfang in Schottland mit Hauptstadt Edinburgh

• Als Ausländer ein Girokonto in England eröffnen - So geht's

• Haus in Schottland kaufen als Ausländer: Praktische Tipps und Anleitung

• Brexit: Erstattung von UK-Mehrwertsteuer & Einfuhrzöllen bei Retouren

• VAT- Alles, was Sie wissen müssen

• Das Windsor-Abkommen zwischen EU und UK zu Nordirland erleichtert den Warenverkehr

• Haus in Wales kaufen als Ausländer

• Übersicht zu den britischen Arbeitsvisa

• Großbritannien: Höhere Körperschaftsteuer ab 01.04.2023 - aber nicht für alle!

• Visafreier UK-Besucherstatus nach Brexit: Was darf man und was nicht?